自2021年我國(guó)公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs”）的發(fā)展“快車(chē)”正式啟動(dòng)以來(lái)，其用一組組穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)的數(shù)據(jù)和頻頻刷新的認(rèn)購(gòu)紀(jì)錄，向市場(chǎng)交出了亮眼的“成績(jī)單”。

無(wú)疑，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為一項(xiàng)創(chuàng)新的金融工具，在政策“護(hù)航”之下，必將大幅提升金融服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效能、提高資本效率，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展提供新引力、新動(dòng)能。

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盤(pán)活作用凸顯

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs這一嶄新的金融工具究竟有何作用？

“盤(pán)活”——是大部分市場(chǎng)參與機(jī)構(gòu)給記者的答案。

“發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，形成投資良性循環(huán)，支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)，是進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)、擴(kuò)大有效投資的重要抓手。”華泰證券資管REITs業(yè)務(wù)相關(guān)負(fù)責(zé)人朱剛說(shuō)，“募集資金不僅可以幫助各原始權(quán)益人償還存量負(fù)債，降低杠桿比例，優(yōu)化財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，還可以將凈回收資金繼續(xù)投入新項(xiàng)目的建設(shè)中，拉動(dòng)投資規(guī)模，有效實(shí)現(xiàn)了存量資產(chǎn)盤(pán)活。”

“尤以今年推出的多只保障性租賃住房公募REITs為例，其為租賃住房企業(yè)開(kāi)拓了新的權(quán)益融資渠道，有利于帶動(dòng)增量投資，進(jìn)而增加保障性租賃住房的有效供給。”中金公司投資銀行部固定收益組聯(lián)席執(zhí)行負(fù)責(zé)人賈舟祺在采訪中表示。以上交所為例，截至目前，已有3只保障性租賃住房項(xiàng)目上市，融資規(guī)模近40億元，其回收資金將進(jìn)一步用于擴(kuò)大保障性租賃住房供給，為符合條件的新市民、青年人提供“高品質(zhì)、有溫度、可負(fù)擔(dān)”的安居之所。“REITs在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的資產(chǎn)盤(pán)活效率已初步顯現(xiàn)。”賈舟祺稱(chēng)。

從全市場(chǎng)數(shù)據(jù)來(lái)看，自去年首批試點(diǎn)項(xiàng)目落地以來(lái)，截至目前，共有23只REITs產(chǎn)品上市，涉及總市值839.06億元，回收資金帶動(dòng)新項(xiàng)目總投資額超過(guò)4200億元，主要投向科技創(chuàng)新、綠色發(fā)展、民生等基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)短板重點(diǎn)領(lǐng)域，實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域“募投管退”的投融資良性循環(huán)，有效促進(jìn)了產(chǎn)融結(jié)合和地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

與此同時(shí)，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs在幫助企業(yè)盤(pán)活存量資產(chǎn)方面不僅僅在首發(fā)這一“時(shí)點(diǎn)”起到作用，還能在項(xiàng)目存續(xù)的長(zhǎng)期“時(shí)段”內(nèi)持續(xù)發(fā)揮作用。

“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs不同于傳統(tǒng)債權(quán)融資產(chǎn)品，其天然具備的擴(kuò)募屬性能為持有大量基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的企業(yè)提供一個(gè)穩(wěn)定的權(quán)益融資退出平臺(tái)，幫助企業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的全生命周期內(nèi)打通‘募投管退’的通道。”朱剛表示。

在賈舟祺看來(lái)，公募REITs作為公開(kāi)發(fā)行的產(chǎn)品，其運(yùn)營(yíng)情況將為全國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)提供非常重要的參考和標(biāo)準(zhǔn)。未來(lái)各地國(guó)資、政府可根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施REITs資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)情況，對(duì)內(nèi)提升運(yùn)管要求，這對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)一步提高運(yùn)營(yíng)效率，實(shí)現(xiàn)國(guó)有資產(chǎn)保值增值將起到正面促進(jìn)效果。

機(jī)遇挑戰(zhàn)并存

上海證券交易所副總經(jīng)理劉逖此前在接受記者專(zhuān)訪時(shí)表示：“基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場(chǎng)快速擴(kuò)容的根本原因在于契合了我國(guó)現(xiàn)有的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，也契合了高質(zhì)量發(fā)展的理念。這一創(chuàng)新產(chǎn)品與基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的需求天然匹配，實(shí)現(xiàn)了長(zhǎng)期資本與長(zhǎng)期資產(chǎn)的對(duì)接，極大提升了金融助力盤(pán)活存量資產(chǎn)，服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的效率。”

也正因?yàn)槿绱耍胺€(wěn)健”向好的市場(chǎng)發(fā)展情況，為業(yè)界之于REITs的可持續(xù)發(fā)展提供了堅(jiān)定的信心。

“結(jié)合當(dāng)前市場(chǎng)熱度及存量產(chǎn)品擴(kuò)募潛力，我們認(rèn)為，短期內(nèi)REITs市場(chǎng)可能達(dá)到千億規(guī)模。”國(guó)泰君安資管融資決策委員會(huì)副主任徐剛說(shuō)。

中信證券債務(wù)融資業(yè)務(wù)線聯(lián)席負(fù)責(zé)人俞強(qiáng)稱(chēng)：“據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，全市場(chǎng)目前正式啟動(dòng)執(zhí)行的公募REITs項(xiàng)目超過(guò)100單，保守假設(shè)其中五分之一可以在2023年底之前完成發(fā)行，再考慮到已發(fā)行項(xiàng)目的擴(kuò)募，預(yù)計(jì)至2023年末，市場(chǎng)規(guī)模有望達(dá)到1500至2000億元。”

有統(tǒng)計(jì)顯示，2003年至2022年，我國(guó)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資完成額累計(jì)達(dá)180萬(wàn)億元。另根據(jù)25省市區(qū)發(fā)布的2022年投資規(guī)劃，未來(lái)仍將持續(xù)貢獻(xiàn)超45萬(wàn)億元的新增基礎(chǔ)資產(chǎn)。

無(wú)疑，國(guó)內(nèi)龐大的基礎(chǔ)設(shè)施存量市場(chǎng)和新增投資計(jì)劃，與基礎(chǔ)設(shè)施REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的計(jì)劃一致，這也為后續(xù)REITs的發(fā)行提供了廣闊空間。

不過(guò)，市場(chǎng)的發(fā)展從來(lái)都不可能一蹴而就。

多位業(yè)內(nèi)人士向記者談及了REITs試點(diǎn)過(guò)程中依舊存在的阻滯和難點(diǎn)。

首先，是原始權(quán)益人的積極性有待激活。事實(shí)上，為滿足基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的發(fā)行要求，各企業(yè)普遍需要拿出自身的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)進(jìn)行上市，同時(shí)需要花費(fèi)大量的時(shí)間、精力溝通各方。

“優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的持有人對(duì)于REITs更多稅收利好政策出臺(tái)的期盼，也增加了其決策的搖擺和躊躇。”建信基金基金經(jīng)理張湜補(bǔ)充表示。

其次，是業(yè)界期盼監(jiān)管對(duì)于底層資產(chǎn)的相關(guān)要求進(jìn)行一定優(yōu)化。當(dāng)前基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs仍處于試點(diǎn)階段，對(duì)資產(chǎn)的合規(guī)性和收益性要求較高，這是保障公募REITs健康發(fā)展，行穩(wěn)致遠(yuǎn)的應(yīng)有之義。考慮到我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域普遍存在粗放式建設(shè)和管理的現(xiàn)狀——建設(shè)時(shí)間較早的資產(chǎn)合規(guī)性普遍存在或多或少的問(wèn)題，即目前能原生適配基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs發(fā)行要求的資產(chǎn)相對(duì)比較稀缺，這也在一定程度上影響了REITs市場(chǎng)的擴(kuò)張步伐和速度。

活力有待激發(fā)

毋庸置疑，作為服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量轉(zhuǎn)型的新興金融工具，REITs市場(chǎng)的發(fā)展前景廣闊，潛力無(wú)限。那么，如何更好地激發(fā)市場(chǎng)活力？尤其在供給端，如何才能讓更多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加入REITs的“大家庭”？

“首先，回顧已完成發(fā)行上市的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，每一類(lèi)均存在這樣或那樣的個(gè)性問(wèn)題，但很多問(wèn)題具有普遍性，后續(xù)隨著發(fā)行項(xiàng)目的逐漸增多，我們建議可從市場(chǎng)發(fā)展角度，針對(duì)每一類(lèi)型的資產(chǎn)總結(jié)出一套切實(shí)可行的共性問(wèn)題及解決辦法或努力方向，為企業(yè)方和各市場(chǎng)主體指明方向，避免企業(yè)方出現(xiàn)畏難情緒。”華泰證券資管不動(dòng)產(chǎn)基金部總經(jīng)理司曉彬指出，“例如，《國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》即是對(duì)首批發(fā)行項(xiàng)目的總結(jié)和政策更新，發(fā)布后對(duì)諸多問(wèn)題均有重要指導(dǎo)意義。”

“上交所組織開(kāi)展的長(zhǎng)三角REITs聯(lián)盟論壇持續(xù)跟蹤關(guān)注不同資產(chǎn)類(lèi)型的項(xiàng)目審核發(fā)行要點(diǎn)情況，定期歸納總結(jié)相關(guān)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，我們先后參與了幾期，對(duì)了解REITs特性的幫助很大，也進(jìn)一步拓寬了我們的思路。”一位原始權(quán)益人在采訪中表示。

其次，嘗試引入更多資產(chǎn)類(lèi)型和市場(chǎng)主體亦是業(yè)界共同的期盼。

隨著社會(huì)各界對(duì)REITs了解及認(rèn)可度的進(jìn)一步提高，目前全國(guó)各區(qū)域均在緊鑼密鼓籌備REITs試點(diǎn)項(xiàng)目，新能源電力類(lèi)、文化旅游類(lèi)、數(shù)據(jù)中心等項(xiàng)目都在積極探索，整體呈現(xiàn)出項(xiàng)目多樣、資產(chǎn)豐富、創(chuàng)新突出等特征。同時(shí)，保障性租賃住房REITs的常態(tài)化發(fā)行和“保租房板塊”的打造，將對(duì)中國(guó)REITs市場(chǎng)的進(jìn)一步擴(kuò)容擴(kuò)大起到良好的支持作用。

上海證券交易所副總經(jīng)理劉逖同樣表示，將有的放矢加大央企、地方國(guó)企支持服務(wù)力度，配合落實(shí)好相關(guān)監(jiān)管部門(mén)出臺(tái)的支持中央企業(yè)開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)等政策措施；鼓勵(lì)民營(yíng)企業(yè)根據(jù)實(shí)際情況，以多種方式參與到REITs試點(diǎn)中來(lái)，積極盤(pán)活自身存量資產(chǎn)，促進(jìn)持續(xù)健康發(fā)展。

“至于需求端方面，我們建議后續(xù)要加強(qiáng)投資人培育并引導(dǎo)更多投資人入市。”俞強(qiáng)稱(chēng)，“REITs不同于股票，其底層資產(chǎn)是運(yùn)營(yíng)穩(wěn)定的基礎(chǔ)設(shè)施，具有價(jià)值相對(duì)較小和需將絕大多數(shù)可分配收益向投資人進(jìn)行分配等特點(diǎn)，因而需將投資者培育作為一項(xiàng)長(zhǎng)期工作，力促更多投資者形成理性投資、長(zhǎng)期投資、價(jià)值投資的理念，促進(jìn)REITs市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。”

千里之行始于足下。

基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為資本市場(chǎng)的重要“里程碑”，也是發(fā)行人和中介機(jī)構(gòu)的重大發(fā)展機(jī)遇，后續(xù)必然將在各方共同的呵護(hù)下，獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)健康發(fā)展。