利率上升推高了融資成本，令房地產開發商的前景陰云密布，美國尤其嚴重，在歐洲也越來越不容樂觀。市場對歐洲房地產貸款違約的擔憂正在加劇。

17日，德國第二大私人銀行——德國商業銀行公布了超預期的一季度業績報告，利潤幾乎翻了一番，但其股票卻以放量大跌做出回應，當天排在了德國Dax指數成分股跌幅榜首位。

分析人士指出，出現這么大的跌幅（最多時下跌逾7%）表面上是德國商業銀行旗下波蘭子公司的瑞士法郎房地產貸款出現法律糾紛給這家銀行留下隱患，實際上反映出投資者對商業銀行穩定性的擔憂在加劇。

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地產行業存信貸違約風險

在波蘭，政府已經開始干預抵押貸款市場。2022年，該國52%的新增抵押貸款采用浮動利率。隨著中央銀行提高利率，銀行貸款人的債務負擔急劇增加。政府不得不頒布法令，允許債務人在2023年暫停支付利息四個月。

事實上，飆升的貸款利率和房價下跌正在威脅整個歐洲大陸。根據德國Pfandbrief銀行協會（vdp）的數據，2023年一季度德國商業地產價格大幅下跌8.3%。零售物業價格下跌10.5%，跌幅超過辦公樓7.5%的價格跌幅。Vdp總經理延斯·托爾克米特表示，預計未來幾個季度地產價格仍會下跌。

花旗集團房地產分析師亞倫·蓋伊警告說，西歐商業地產的估值可能會下降40%。這增加了地產公司融資難度和信貸違約的風險。該分析人士估計，在最壞的情況下，融資需求可能會增加到1800億歐元，這超過了該行業約1440億歐元的整體市值。

評級機構Scope警告說，今明兩年到期的歐洲證券化商業房地產貸款中有三分之一存在重大再融資風險。

在歐洲，地產股的下跌已經成為常態。17日，斯托克歐洲600房地產指數又下跌了1%。而過去一年，這一歐洲地產行業基準股指已經下跌了約30%。

國際貨幣基金組織（IMF）估計，去年商業房地產占歐洲銀行貸款余額的6%左右。雖然這一比例大大低于美國的水平（約占18%），但這并不意味著系統性風險不會在歐洲發生。

大多數分析人士認為，目前風險最突出的是瑞典。其房地產貸款占全部貸款余額遠高于大多數歐洲國家。瑞典監管機構稱，商業房地產貸款占瑞典大型銀行貸款的16%至36%。

該國去年超過80%的新增抵押貸款都是以浮動利率還款的。3月底已經有百分之四的業主無力再償還貸款，許多房地產集團再融資成本在短時間內激增，必須折價出售存量資產才能應對流動性危機。

上周，瑞典最大房地產公司之一的Samhallsbyggnadsbolaget i Norden AB（下稱“ SBB”）長期信用評級被標準普爾全球下調至垃圾級，該公司高管也被曝出已在大量拋售持股。SBB股價當周下跌超過35%。

據機構測算，到2026年，瑞典房地產公司將不得不償還相當于約420億歐元的債務。僅在未來一年，就將償還約百億歐元。

金融機構恐受拖累

分析師擔心，隨著基本面問題的加深，越來越多的房地產公司可能很難再通過債券市場融資，而不得不更多地求助于銀行。這可能會進一步增加金融機構的風險。

根據巴克萊分析師的說法，如果瑞典地產行業出現大規模的信貸違約，專門從事商業房地產融資的北歐機構和德國銀行將面臨最大風險。

標準普爾的一項調查顯示，機構投資者擔心北歐銀行為即將發生的貸款違約的備付金今年可能會增加兩倍。

根據彭博智庫的分析，所有商業房地產貸款減記5%將使歐洲銀行平均損失約四分之一的稅前利潤。根據這一估計，斯堪的納維亞的銀行將受到最嚴重的打擊。丹麥銀行約有三分之二的稅前利潤面臨風險，瑞典商業銀行的損失超過50%，瑞典銀行則為34%。

對銀行商業地產敞口的擔憂引發了賣空者大量押注瑞典大銀行。標普全球市場智庫的分析師評估了3月底歐洲銀行的股票被借給賣空者的比例后發現，瑞典商業銀行和瑞典銀行排在危機重重的瑞士信貸之后位居第二和第三位。瑞典總資產最大的金融機構SEB也躋身前十大賣空行列。

德國商業地產貸款占金融機構貸款總額的比重雖然不高（約占總貸款額的4.4%），但絕對值卻是歐元區最高的。根據德國信貸信息服務機構Creditreform的計算，2022年二季度德國銀行的商業房地產貸款余額達到5000億歐元。

巴克萊分析人士指出，德國房地產專業銀行的風險高度集中于中小型金融機構，包括Aareal銀行、德國Pfandbrief銀行和柏林Hyp等機構。

Creditreform的數據也顯示，柏林Hyp對商業房地產的敞口最高，為94%（占總貸款額的比重，下同），其次是Aareal銀行，為92%，德國Pfandbrief銀行為69%。此外，漢堡商業銀行、巴伐利亞銀行和Helaba銀行也有較高的商業地產風險敞口（低于40%）。

不少專業機構認為，商業地產價格的發展關系到整個金融體系的穩定。德國銀行也普遍預計，未來至少會出現更多不良貸款，尤其是在商業房地產業務方面。

但德國的分析師們認為，即使在市場“持續或加速調整”的情況下，德國銀行機構仍有“充足資本”應對。評級機構惠譽也預計至少在短期內不會出現任何“過度信貸損失”，因為從德國去年新增貸款來看，浮動利率貸款比例僅約為18%。

據了解，葡萄牙、奧地利和西班牙2022年新抵押貸款采用浮動利率的比例在歐元區列在前三位，分別達到74.5%、47.2%和27.8%。