隨著近期商業(yè)地產(chǎn)市場復蘇回暖，寫字樓凈吸納量增加，租金此前下跌趨勢扭轉(zhuǎn)，部分商辦、園區(qū)因“漲租金”問題引發(fā)糾紛現(xiàn)象增多。有部分中小企業(yè)反映，一些房東采取要求租戶更換租賃區(qū)域、更改租賃合同等方式，變相實現(xiàn)漲租金目的。對此，業(yè)內(nèi)人士建議，應加強對商辦及產(chǎn)業(yè)園區(qū)房東租賃合同監(jiān)管，切實維護好中小企業(yè)權(quán)益。

租賃引發(fā)的糾紛

朱瑞曉是上海羋知文化創(chuàng)意有限公司創(chuàng)始人，今年2月，她收到了上海市黃浦區(qū)人民法院民事判決書。這意味著，她與上海德必經(jīng)典創(chuàng)意發(fā)展有限公司因辦公區(qū)域租賃而產(chǎn)生的糾紛有了最終判決。

(資料圖)

對于羋知文化與德必公司的糾紛，朱瑞曉告訴記者，因其公司業(yè)務(wù)發(fā)展需要，她在2020年6月和2021年4月兩個時間點，分別將羋知文化等兩家公司搬到德必外灘WE文創(chuàng)園區(qū)9樓區(qū)域辦公。兩處區(qū)域建筑面積共191平方米，每月租金4.7萬元。按照合同，租賃期到2022年5月份。

“當時主要是考慮到這里的地理位置比較不錯，各方面條件也都比較滿意，所以才選擇的這里。”朱瑞曉告訴記者。

在租賃合同還未到期的情況下，朱瑞曉卻接到了園區(qū)需調(diào)整辦公空間的要求。根據(jù)判決書，法院經(jīng)審理認定，“合同履行期間，德必公司于2021年8月初與羋知文化公司溝通協(xié)商調(diào)整辦公室事宜，并提供相關(guān)方案等，羋知公司未予接受。”

法院經(jīng)審理還認定，2021年8月23日，羋知公司復函德必公司表示在雙方未協(xié)商一致的情況下，對于德必公司解除租賃合同的要求不予認可，德必公司關(guān)于解除租賃關(guān)系的通知對其不產(chǎn)生效力，要求繼續(xù)履行租賃合同。

朱瑞曉對記者說，“從我的角度來看，德必這些做法主要是為了漲租金或變相漲租金。”

此后，羋知公司與德必公司因施工、退租等事宜產(chǎn)生一系列爭議和糾紛。法院認為，“鑒于前述改造區(qū)域施工狀況，被告出租的房屋雖仍能使用，但已不具有正常辦公環(huán)境，不符合園區(qū)辦公用房的通常應有標準，且該狀況持續(xù)不變，在無好轉(zhuǎn)跡象也無預期時限情況下，原告解除合同于法有據(jù)，應予支持。”

法院還認為，“同時，鑒于租賃房屋不符應有標準的情況，原告于該狀態(tài)期間內(nèi)使用的租金標準應予酌減，原告要求全額退還的請求難以支持。”

法院最后判決，雙方租賃合同于2022年1月30日解除；上海德必經(jīng)典創(chuàng)意發(fā)展公司在判決生效起十日內(nèi)退換原告上海羋知文化創(chuàng)意有限公司履約保證金60000元；退還租金30000元，支付違約金60000元。

不斷回暖的商業(yè)地產(chǎn)市場

多家機構(gòu)發(fā)布的行業(yè)報告都顯示，今年一季度以來，以寫字樓為代表的商業(yè)地產(chǎn)市場也逐漸升溫。隨著市場升溫的，類似的租賃糾紛也在不斷增多。

世邦魏理仕報告顯示，一季度上海寫字樓市場錄得三個新項目交付，分別是黃浦凱德晶萃廣場、徐匯西岸藝島與浦東前灘四方城，總計入市面積為156,161平方米。雖然不確定性仍然存在，但隨著春節(jié)后租賃垂詢與項目帶看量明顯增加，市場復蘇跡象初步顯現(xiàn)。

該報告還顯示，從需求來看，專業(yè)服務(wù)業(yè)（律師事務(wù)所、企業(yè)咨詢和數(shù)據(jù)服務(wù)）、金融業(yè)（其他金融服務(wù)、證券、基金）與消費品制造業(yè)是主要的需求驅(qū)動力。從區(qū)域來看，前灘和徐匯濱江等濱江商務(wù)區(qū)凈吸納量居前。

世邦魏理仕華東區(qū)研究部負責人陸燕表示：“2023年第一季度，上海寫字樓市場復蘇跡象初步顯現(xiàn)，租金跌幅收窄。零售市場消費熱度攀升，需求驅(qū)動零售場景升級。倉儲物流物業(yè)階段性供應高峰到來，消費勢能帶動需求，租金小幅上漲。商務(wù)園區(qū)寫字樓市場特色產(chǎn)業(yè)需求旺盛，汽車相關(guān)制造業(yè)表現(xiàn)亮眼，租金走勢穩(wěn)定。投資市場新經(jīng)濟資產(chǎn)交易活躍，機構(gòu)投資者積極布局。”

戴德梁行數(shù)據(jù)也顯示，一季度，上海甲級寫字樓凈吸納量為13.7萬平方米，比2022年四季度上漲58.1%。受較高供應量的影響，甲級寫字樓整體空置率升至17.31%，比去年四季度上揚0.61%；平均租金保持穩(wěn)定，一季度甲級寫字樓平均租金為8.11元/平方米。

在投資市場方面，根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)，今年一季度，上海商業(yè)地產(chǎn)市場中，共錄得大宗交易20筆、合計117億元成交額，低于去年同期水平。戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強說，考慮到大宗交易的時滯性，預計成交將在下半年逐步復蘇。

仲量聯(lián)行發(fā)布的2023年一季度“中國40城辦公樓市場指數(shù)”顯示，一季度重點城市辦公樓租金降幅收窄，復蘇勢頭進一步顯現(xiàn)。租金方面，全國20個重點城市的環(huán)比降幅在0.1%至1.3%之間，較此前一個季度0.2%至3.7%的環(huán)比降幅明顯收窄。

仲量聯(lián)行分析，一季度，積壓需求的釋放與租賃問詢的提升尚不足以全面提振市場各方的信心，租金慣性走低。此外，觀望情緒影響下租金波動趨緩，對二季度及下半年市場去化量的回升預期有所加強，表明市場對持續(xù)復蘇的信心猶在。

仲量聯(lián)行中國區(qū)研究部辦公樓市場負責人米陽說：“從中長期來看，中國堅韌的基本面給經(jīng)濟復蘇創(chuàng)造了巨大的空間。始終保持韌性的制造業(yè)將不斷提升中國供應端的競爭力，快速反彈的服務(wù)業(yè)及消費的邊際拉動將進一步推動內(nèi)生動能釋放，未來辦公樓市場復蘇將更加全面。”

市場回暖更應注重保護中小租戶權(quán)益

受疫情影響，部分中小企業(yè)過去三年出現(xiàn)經(jīng)營困難等情況。政府、園區(qū)等積極進行的租金減免措施成為中小商戶渡過難關(guān)的重要保障之一。

如2020年2月，上海市國資委制定并印發(fā)《關(guān)于本市國有企業(yè)減免中小企業(yè)房屋租金的實施細則》。對于符合條件的中小企業(yè)，由房產(chǎn)所屬國有企業(yè)免除2020年2月、3月兩個月租金。

在2022年5月底發(fā)布的《上海市加快經(jīng)濟恢復和重振行動方案》。該方案提出，鼓勵引導商業(yè)綜合體、商務(wù)樓宇、專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)新基地等非國有房屋業(yè)主或經(jīng)營管理主體，向最終承租經(jīng)營的小微企業(yè)和個體工商戶給予6個月房屋租金減免。對符合條件的非國有房屋業(yè)主或經(jīng)營管理主體，按照減免租金總額的30%給予補貼，最高300萬元，由各區(qū)政府負責實施，補貼資金實行財政預算總額控制，由市、區(qū)兩級財政共同承擔。受疫情影響嚴重且在滬注冊的餐飲連鎖企業(yè)，分公司或門店符合小微企業(yè)條件且承擔房租費用的，可視作小微企業(yè)享受房屋租金減免。

朱瑞曉告訴記者，受此前租賃引發(fā)的糾紛影響，公司此前已接近成功的6000萬元融資計劃被迫中斷。“租賃糾紛造成很負面的影響，有的投資人還覺得我們交不起房租了，我們解釋了也沒用。”

“希望有優(yōu)勢地位的大企業(yè)，能夠更平等對待中小企業(yè)，這樣也才能更好加快經(jīng)濟復蘇。” 朱瑞曉說。