樓市云詭波譎，有的房企“斬倉割肉”，有的房企逆勢抄底。當國內不少房企因為出現(xiàn)流動性困難，紛紛捂緊錢袋子時，越秀地產卻火力全開，擺出一副不差錢的姿態(tài)，逆勢“掃貨”。

在越秀地產看來，樓市調整或是其實現(xiàn)“彎道超車”的好機會。但是稍不留神，杠桿率也蹭蹭的往上漲。

(資料圖)

逆勢抄底

越秀地產向來以穩(wěn)健著稱，也正因為這種穩(wěn)健，讓其增長速度慢了半拍。當其他房企拉滿杠杠，早已跨入千億俱樂部時，越秀地產在2021年才跨過千億門檻，取得1151.5億元的銷售成績。

銷售掉隊讓越秀地產對規(guī)模擴張也變得格外用心了起來。2018年到2021年，越秀地產土儲面積從1941萬平方米增長到2711萬平方米，僅2021年一年越秀地產在18個城市共新增37幅土地，總建筑面積約918萬平方米。

2021年越秀地產計入當年報表的支付土地款及拍地保證金共計444.8億元，同比增長147%，未達到年初計劃的520億元。

時間來到2022年，越秀地產依然火力全開，在今年3月10日的業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產透露今年準備了457億拿地。

最新披露的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，越秀地產新增權益建筑面積約267.7萬平方米，權益拿地金額為341.7億元，僅7月份拿地金額就高達213億元。

7月份后，越秀地產拿地的節(jié)奏明顯加快。在州今年第二批集中供地中，越秀地產接連拿下三塊廣州中心區(qū)域優(yōu)質地塊——海珠區(qū)鶴洞大橋鋅片廠地塊、海珠區(qū)琶洲西區(qū)地塊及天河燕塘地塊三，分別耗資11.1億元、14.857億元和81.19億元。

其中，天河區(qū)燕塘地塊三（AT020883 地塊）是2022 年土地拍賣中首宗進入搖號的地塊，因其樓面價突破 5 萬元 /㎡，成為廣州歷史樓面價第五位。

杠杠飆升

在樓市下行周期里，越秀地產“逆市豪賭”的底氣來自哪里？在今年3月10日的業(yè)績發(fā)布會上，越秀地產的董事長兼執(zhí)行董事林昭遠給出了答案“錢不是問題。”

從業(yè)績數(shù)據(jù)看，越秀地產業(yè)績確實穩(wěn)健。2021年實現(xiàn)營收573.8億，同比增長24.1%，合同銷售（連同合營及聯(lián)營公司項目的合同銷售）金額約為人民幣1151.5億元，同比上升20.2%。

今年1-7月，越秀地產全口徑銷售額548.65億元，同比增長約4%，成為前30強房企中唯一一家銷售業(yè)績同比正增長的房企，在當下房企銷售普遍“腰斬”的情況下，這樣的成績實屬難得。

但是在漂亮的銷售數(shù)據(jù)下，也藏著隱患。近年來快速擴張，越秀地產債務迅速攀升，總負債規(guī)模從2019年1795億元增長到2021年2395億元，資產負債率從75.58%增加到76.31%。

越秀地產的短債的增長尤為突出，2019年末時越秀地產的1年內到期借款僅為71.38億元。到2020年末時，這一數(shù)據(jù)增長至165.76億元，增加了一倍有余，2021年進一步增長到298.02億元，比上年末增加了約132.26億元，同比增幅為79.79%。

反觀公司的現(xiàn)金情況，截至2021年末越秀地產賬面上不受限的資金為327億元，現(xiàn)金剛剛能覆蓋到期短債。

與此同時，越秀地產的“造血”能力出現(xiàn)明顯下滑，2021年在營收實現(xiàn)正增長的情況下，其歸母凈利潤約為35.9億元，同比下降15.5%，經營性現(xiàn)金流為-46.76億元，同比大降129.3%。

為滿足快速擴張的資金尋求，越秀地產依然大肆舉債。2021年，越秀地產于境外成功發(fā)行 6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別為2.8%和3.8%，境內成功發(fā)行公司債人民幣60億元，平均票面利率為3.29%。

今年1月份，越秀地產子公司廣州市城市建設開發(fā)有限公司申請發(fā)行人民幣98.5億元的公司債券獲批準。5月24日，越秀地產通過境內經營主體廣州市城市建設開發(fā)有限公司，在上海證券交易所市場成功發(fā)行21.5億元公司債券。

今年6月24日及7月5日，越秀地產成功發(fā)行98.5億元公司債券批文項下的第三期和第四期公司債券，兩期合計發(fā)行規(guī)模31億元。截至目前，越秀地產已累計完成4期、合計72.5億元境內公司債券的發(fā)行。