編者按

(資料圖)

歷經(jīng)四十余年的發(fā)展，人民群眾對住房的需求已經(jīng)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”，而房地產(chǎn)行業(yè)也站在新舊發(fā)展動能轉(zhuǎn)換的臨界點，“居者優(yōu)其屋”正成為政府、開發(fā)商和購房者所共謀的發(fā)展之路。

作為房地產(chǎn)市場化的先行者，從第一批土地拍賣到首個樣板房，從引入社區(qū)概念到推崇城市運(yùn)營，深圳這座敢為人先的“創(chuàng)新之都”輸出了太多的先進(jìn)理念、成功樣本、運(yùn)營模式，始終走在人居夢想探索的潮頭浪尖，為中國地產(chǎn)人居發(fā)展貢獻(xiàn)了巨大的力量。

在新的市場背景下，作為主流媒體的深圳特區(qū)報、深圳商報、深圳晚報將發(fā)揮主流輿論引領(lǐng)作用，走進(jìn)房地產(chǎn)項目一線，客觀報道，為美好生活賦能，助力房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定健康發(fā)展。

“曾經(jīng)四海為家，如今家在四?！保@樣一句宣傳語出自華僑城四海華亭，將“對于家的渴望”說進(jìn)了“深漂”的心坎兒里。

近期，“紅”出圈的華僑城四海華亭項目備受關(guān)注，幾乎全城中介都在推介，被業(yè)界稱為“卷王”?！俺?年前價格”“440萬起買龍華三房”渠道的中介們這樣介紹該項目。

“每天早上，都會收到來自四海華亭的‘問候’”。報道組的一個朋友如是說。

如此暖的四海華亭最近卻是煩惱不斷，只因它一不小心就被霸了屏。

“440萬起買龍華三房”是否真實？

有人說特別好，很值，有人說配套差，宣傳很虛。項目到底怎么樣？

置業(yè)需求者紛紛留言，希望主流媒體能客觀的給出答案，為此，深圳特區(qū)報、深圳商報、深圳晚報記者組成的聯(lián)合報道組（下稱“報道組”）于11月11日實地探訪，走進(jìn)華僑城四海華亭項目。

項目簡介

華僑城四海華亭是作為“華僑城龍勝舊村城市更新”的首發(fā)住宅。華僑城龍勝舊村城市更新項目作為集住宅、公寓、商業(yè)為一體的大型綜合體，規(guī)劃總建面約56萬㎡，共由5個地塊組成，包括11棟超高層住宅，并配套集中商業(yè)、幼兒園、學(xué)校、公交首末站、文化活動室等公共配套設(shè)施。其中住宅約29萬㎡（含保障性住房34734㎡），商務(wù)公寓約3.7萬㎡，商業(yè)5.1萬㎡。

住宅部分總體分為四海華亭、龍勝尚府、龍勝華府、龍勝悅府四個開發(fā)地塊。規(guī)劃的龍勝尚府、龍勝華府、龍勝悅府的住宅多數(shù)是保障性用房或回遷房。

項目賣點

1、銷售搶跑

四海華亭作為華僑城龍勝舊村城市更新項目其中一個超高層住宅項目，已于11月3日獲批預(yù)售，面向市場推出了1043套產(chǎn)品。

雖然11月才獲批預(yù)售，但華僑城四海華亭可謂是早就做足了準(zhǔn)備。9月25日就已經(jīng)與世聯(lián)行、中原簽訂銷售委托書。同時也早早啟動了二、三級聯(lián)動，鋪天蓋地的中介刷屏，讓這個項目未開先火。

▲微信聊天截圖

▲朋友圈截圖

2、價格用心

根據(jù)現(xiàn)場銷售的介紹，華僑城四海華亭剛拿證就推出了誠意滿滿的折扣——全款購房享8.6折、按揭購房享8.8折，總價最低不超過500萬元。

根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)市場監(jiān)管辦法》第十一條，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售商品房之前，應(yīng)當(dāng)合理確定銷售價格，并報價格監(jiān)督執(zhí)法部門備案。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)備案的銷售價格，明碼標(biāo)價銷售商品房。確需調(diào)整銷售價格且調(diào)整幅度超出備案價格15%的，應(yīng)當(dāng)在調(diào)整價格前辦理備案變更。

而華僑城四海華亭非常精準(zhǔn)地將售價卡到了15%的調(diào)整幅度之內(nèi)。在政策規(guī)定的范圍內(nèi)，使價格降至超低位。

要知道，在過去，同樣的價格預(yù)算，大家可選擇性很小，現(xiàn)在卻能在龍華“上車”，華僑城四海華亭將價格作為其第一競爭力，著實是吸引了一波購房者的眼球。

配套滿足基本需求

從項目本身來說，交通方面，項目宣傳“地鐵4號線、6號線、25號線（規(guī)劃）三地鐵交匯”，目前從地鐵4號線龍勝站和龍華站均可步行至項目營銷中心，龍華站會更近一點，步行時間大概在15分鐘左右。

教育方面，項目毗鄰多所學(xué)校，高峰中學(xué)、龍華中學(xué)弘毅校區(qū)、龍華中心小學(xué)、深圳市龍華中學(xué)，項目配建幼兒園。（具體學(xué)區(qū)規(guī)劃以教育局公布為準(zhǔn)）

商業(yè)方面，項目自帶約5.1萬㎡街區(qū)商業(yè)，可以滿足日常購需求。

爭議焦點

1、高峰學(xué)校or龍華中學(xué)？

劃片的高峰學(xué)校，是項目的重要宣傳內(nèi)容之一，但根據(jù)地圖導(dǎo)航軟件顯示，高峰學(xué)校距離四海華亭項目步行約1.2公里，龍華中學(xué)距離四海華亭項目步行約563米。

▲項目海報宣傳其位于“高峰學(xué)校旁”

▲項目微信推送宣傳語

▲地圖導(dǎo)航軟件截圖

▲四海華亭項目緊挨龍華中學(xué)弘毅校區(qū)

2、“三地鐵交匯”尚需時日

交通方面，地鐵25號線是納入到深圳市城市軌道交通第五期建設(shè)規(guī)劃（2023-2028年）中的，而當(dāng)前該建設(shè)規(guī)劃于今年9月進(jìn)行了第二次環(huán)評公示。規(guī)劃的25號線則還需要時間等待。

3、舊改存在太多不確定因素

雖說項目是選址龍華，但具體落址于大浪街道寶華路與工業(yè)路交匯處，這一塊是城中村密集區(qū)域，周邊舊民房、舊廠房眾多。一方面來說，舊改確實值得期待，隨著城市更新的推進(jìn)，未來可能會煥新整個區(qū)域；但從另一方面來說，由于周邊分布的大部分是舊民房，屬于私人產(chǎn)業(yè)，更新角度來看其更流程和不確定因素更多一些，時間更長，也更復(fù)雜。

▲報道組11月19日實拍

例如現(xiàn)在售樓中心門口就有一棟民房屹立在旁，據(jù)現(xiàn)場銷售介紹，這一整棟房子都屬于同一業(yè)主，該業(yè)主就是不愿意拆遷的代表之一，要是這棟房子能夠拆遷，那么項目的整體面貌和視覺效果將會好很多，但目前關(guān)于房屋的拆遷仍未談下來，只得暫時尷尬矗立在那。類似于這樣的例子比比皆是，關(guān)于周邊的舊改何時才能徹底完成，開發(fā)商也沒法確定告訴業(yè)主們一個確切時間。

▲報道組11月19日實拍

因此，雖然看好龍華這塊地塊的未來規(guī)劃，但從目前的進(jìn)度來看，周邊聚集的十余個舊改項目中，大部分還沒有開始拆除，還處在城市更新的較早期，購房者入住后很長時間內(nèi)會面臨改造噪音、環(huán)境的影響。

“大打折扣”或因回款壓力

龍華的項目，為什么華僑城一開始就毫不猶豫的選擇“大打折扣”？同時還要早早“加碼”二三級市場，來一場全城大聯(lián)動？

針對這一問題，現(xiàn)場銷售說出了實情，項目之所以選擇降價幅度如此大，是因為開發(fā)商的資金壓力大，快到年底了，想趁著這波開盤盡快去化、盡快回款。

根據(jù)華僑城公布的三季報，前三季度，華僑城A實現(xiàn)營收292.81億元，同比減少40.78%；其中2022年第三季度，公司單季度主營收入128.86億元，同比下降51.25%。對于業(yè)績增速不佳，華僑城A在三季報中解釋稱，主要是銷售不暢，結(jié)轉(zhuǎn)量下降。

▲華僑城A2022年第三季度報告截圖

雖說今年以來，開發(fā)商都很艱難，但橫向?qū)Ρ日猩獭⒈＠⑷f科、金地等會發(fā)現(xiàn)，華僑城的營收業(yè)績下降幅度較大，接近一半，股價表現(xiàn)也較差，當(dāng)下股價大幅低于凈資產(chǎn)，也比此前公司的回購價低兩成多。似乎從去年7月開始，華僑城A的股東減持成為了常態(tài)，前海人壽及鉅盛華累計減持超1億股。而就在前幾天，也就是11月14日，華僑城A還被深股通減持897.58萬股。

11月16日晚間，深圳華僑城股份有限公司公布最新數(shù)據(jù)，2022年10月份公司實現(xiàn)合同銷售面積22.3萬平方米，合同銷售金額42.4億元；1-10月份公司累計實現(xiàn)合同銷售面積223.4萬平方米，較上年同期下降35%，合同銷售金額472.1億元，較上年同期下降33%。前10月銷售數(shù)據(jù)較差。

▲華僑城A2022年10月主要經(jīng)營情況公告截圖

可見華僑城對于去化回款的迫切性之大。

“吸金大法”失效？項目開盤去化30%

在低折扣、全城轉(zhuǎn)介的持續(xù)火力下，華僑城四海華亭似乎已經(jīng)成功預(yù)訂了“開盤即售罄”的門票，然而用盡力氣的結(jié)果卻似乎不盡人意。

11月9日，華僑城四海華亭公布意向登記人名冊，入圍并完成意向登記保證金凍結(jié)的客戶總數(shù)為388批。

▲“華僑城華南集團(tuán)四海華亭”公眾號截圖

11月12日，華僑城四海華亭開盤選房。從網(wǎng)上流傳的數(shù)據(jù)來看，即使華僑城四海華亭已經(jīng)這么“卷”了——價格降了很多、還早早聯(lián)動了二、三級轉(zhuǎn)介，在這樣的前提下，去化率仍舊一般。根據(jù)公開數(shù)據(jù)及項目海報來看，開盤現(xiàn)場銷售268套，當(dāng)日共銷售317套，共去化約30%。

▲項目開盤銷售情況海報

這個結(jié)果的確跌破了很多人的眼鏡。

據(jù)中介反饋，華僑城四海華亭項目的現(xiàn)場到訪客戶大部分都是被價格吸引去的，“可是現(xiàn)在的置業(yè)者會全方位考量，最終能不能安家在‘四?！麄兊臎Q定都很理智?！?/p>

有業(yè)內(nèi)人士表示，既然都已經(jīng)啟動“全城轉(zhuǎn)介”了，這樣的結(jié)果還是并不理想。

截至2022年11月21日，深圳市房地產(chǎn)信息平臺上顯示，華僑城四海華亭共有62套已簽認(rèn)購書，1套已備案，1套錄入合同。

記者觀察

新房內(nèi)卷打價格戰(zhàn)，二手房業(yè)主降價求變現(xiàn)，這就是今年的深圳樓市。然而，就算在如此的市場環(huán)境下，深圳依然有數(shù)個項目在開盤當(dāng)天即取得去化超90%以上的優(yōu)秀銷售成績。

2022年四季度，深圳計劃入市的商品房項目35個，供應(yīng)17109套新房。其中，住宅12737套。隨著供應(yīng)量的增加，購房者的觀望情緒似乎也在加重，低價也只能夠引起客戶的關(guān)注，而真正進(jìn)一步影響購房者做決策的是什么，值得每一個地產(chǎn)從業(yè)者思考。