觀點(diǎn)網(wǎng)在招股書失效后，魔方生活服務(wù)火速重新遞交，繼續(xù)上市之旅。

4月28日晚間，集中式長租公寓運(yùn)營商魔方生活服務(wù)再次在港交所遞交招股書，摩根士丹利和建銀國際為聯(lián)席保薦人。

去年9月，魔方生活服務(wù)在港交所首次提交招股書，這也是自青客宣告破產(chǎn)清算、蛋殼紐交所摘牌之后，第三家遞交上市申請(qǐng)的長租公寓企業(yè)。

(資料圖片僅供參考)

不同的是，魔方生活選擇了港交所。

有業(yè)內(nèi)人士曾分析，招股書失效是正常機(jī)制，不代表IPO失敗，也不代表港交所對(duì)公司資質(zhì)有負(fù)面意見，而公司在3個(gè)月內(nèi)補(bǔ)充最新的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和資料后就可以繼續(xù)上市。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，作為國內(nèi)集中式長租公寓模式的代表，魔方生活服務(wù)于2009年開始在南京發(fā)展集中式長租公寓業(yè)務(wù)。

集中式龍頭

根據(jù)弗若斯特沙利文的資料，以截至2022年12月31日在營公寓數(shù)量計(jì)，魔方生活在獨(dú)立集中式長租公寓運(yùn)營商中排名第一。

魔方生活服務(wù)是國內(nèi)最早布局集中式長租公寓賽道運(yùn)營商，最早于2009年在南京發(fā)展集中式長租公寓業(yè)務(wù)。截至2022年12月31日，有76245套在營公寓、覆蓋全國25座城市，門店數(shù)量達(dá)388個(gè)。

根據(jù)最新招股書資料，魔方生活在一線城市具有較大規(guī)模優(yōu)勢，是北京及上海最大的集中式長租公寓運(yùn)營商，于2022年，在這兩個(gè)城市合共擁有約35700套運(yùn)營中公寓；在廣州及深圳，魔方生活是第三大集中式長租公寓運(yùn)營商，于2022年在這兩個(gè)城市合共擁有約14100套運(yùn)營中公寓。

市場整合方面，魔方生活服務(wù)成功把握收并購機(jī)會(huì)，自2020年以來完成了總價(jià)值約14億元的12項(xiàng)收購。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，就集散程度來進(jìn)行分類，國內(nèi)長租公寓一般劃分為“集中式”和“分散式”兩類長租公寓。

集中式公寓主要以傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式，利用自持土地開發(fā)或樓宇整租改造方式進(jìn)行運(yùn)營；分散式公寓主要從租賃中介業(yè)務(wù)延展而來，從分散的房東手中取得房源，經(jīng)過改造或裝修后統(tǒng)一出租管理。

魔方生活服務(wù)便是專注于集中式長租公寓，在“集中式”基礎(chǔ)上，魔方公寓以中資產(chǎn)為主，兼具輕資產(chǎn)模式。

據(jù)了解，魔方旗下運(yùn)營的租賃住房均為集中式長租公寓，即整租一整棟物業(yè)或租賃該等樓宇的一部分，進(jìn)行統(tǒng)一改造分割，再進(jìn)行出租。

同時(shí)，魔方生活提供高品質(zhì)的配套設(shè)施和專業(yè)服務(wù)，以此獲取增值收入。這種業(yè)務(wù)模式發(fā)展更為穩(wěn)健，規(guī)避和減少了“高收低出”“長收短付”“租金貸”等分散式長租公寓可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)問題。

除了發(fā)展模式更為穩(wěn)健之外，集中式長租公寓更能通過發(fā)展標(biāo)準(zhǔn)化實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效，降低開發(fā)和運(yùn)營成本。

營收與利潤

根據(jù)最新遞交的招股資料，魔方生活運(yùn)營租賃公寓的模式分為兩種，直營模式及加盟管理和第三方托管模式。

當(dāng)中，直營公寓數(shù)目由2020年12月31日的31881套增長至2022年12月31日的50833套，復(fù)合年增長率為26.3%。加盟管理和第三方托管公寓數(shù)目于同期由7149套增至25412套，復(fù)合年增長率為88.5%。

直營模式下，魔方生活服務(wù)整租或租賃整棟樓宇的一部分，并對(duì)租賃物業(yè)進(jìn)行管理和運(yùn)營；在加盟管理和第三方托管模式下，則以自有品牌或相關(guān)委托方的品牌管理和運(yùn)營加盟公寓，收入主要來自向加盟商及委托方收取的初始一次性費(fèi)用，及根據(jù)加盟管理和第三方托管公寓總收入百分比持續(xù)收取的管理服務(wù)費(fèi)。

2020-2022年間，魔方生活服務(wù)營收呈現(xiàn)穩(wěn)健的發(fā)展態(tài)勢，分別為9.49億元、14.71億元和17.14億元。

當(dāng)中，直營模式貢獻(xiàn)收入絕大部分，2020-2022年，魔方生活分別自直營模式產(chǎn)生收入9.13億元、13.9億元和16.26億元，占同期總收入的96.2%、94.5%及94.9%；加盟管理和第三方托管模式產(chǎn)生收入為1868.1萬元、3784.9萬元及4163萬元，占同期總收入的2%、2.6%及2.4%。

同期，凈利潤分別為-2.3億元、3.02億元、-2.47億元。2022年主要由于受到運(yùn)營所在的中國主要城市（尤其是上海，而截至2022年12月31日在上海運(yùn)營的公寓有30,053套）反復(fù)爆發(fā)新冠疫情的負(fù)面影響。

這一年，受疫情影響以及投資物業(yè)公允價(jià)值凈值變化、匯兌損益、ESOP及上市費(fèi)用等影響，魔方生活服務(wù)凈利潤有所下滑，但受益于公司行業(yè)并購整合及新開設(shè)的直營公寓數(shù)目增加，營收仍實(shí)現(xiàn)了增長，達(dá)17.14億元，同比增長16.5%。

并且，魔方生活在疫情影響下仍然實(shí)現(xiàn)了門店利潤增長，由2020年的1.64億元增至2022年的4.52億元。

毛利則由2020年和2021年的7.86億元及12.67億元增加至截止2022年12月31日的14.70億元，毛利潤復(fù)合增長率為36.74%。