這個(gè)盛夏，接連數(shù)場(chǎng)高層會(huì)議，吹暖了樓市預(yù)期。平靜如湖水的南京樓市，最近也掀起了隱隱波瀾。

不少二手房業(yè)主“聞風(fēng)而動(dòng)”，快速調(diào)高了房源掛牌價(jià)，但掛牌價(jià)并不等于成交價(jià)，有價(jià)無(wú)市仍是空談。對(duì)于江寧部分區(qū)域來(lái)說(shuō)，不少房東選擇繼續(xù)降價(jià)：“政策與我沒(méi)多大關(guān)系”。

房?jī)r(jià)“開(kāi)倒車(chē)”？多盤(pán)二手成交價(jià)創(chuàng)新低

(資料圖片僅供參考)

作為江寧剛需重地的青龍山板塊，板塊信心處于嚴(yán)重下滑趨勢(shì)，降價(jià)這事演變成你降我降，大家降，二手房?jī)r(jià)幾乎都跌回了開(kāi)盤(pán)價(jià)。

東城金茂悅二期2019年房源收官，銷(xiāo)許均價(jià)25520元/㎡，但目前小區(qū)掛牌均價(jià)21730元/㎡，僅對(duì)比房?jī)r(jià)，業(yè)主虧了近4000元/㎡！小區(qū)掛牌房源30套，近90天成交4套，近一個(gè)月帶看46次。

更猝不及防的是，鏈家網(wǎng)上顯示的最新成交的一套88平3房，成交總價(jià)為175萬(wàn)，成交單價(jià)僅19822元/㎡，成交價(jià)創(chuàng)新低！

于2019年正式交付的融僑悅城，當(dāng)年首開(kāi)均價(jià)達(dá)到了23949元/㎡，后期加推的均價(jià)也都保持在2.25w/㎡以上，而目前掛牌均價(jià)也只有22544元/㎡，差不多跌破了開(kāi)盤(pán)價(jià)。

而從最新的成交數(shù)據(jù)看，近90天成交8套，119㎡的兩套成交單價(jià)均在2字出頭，業(yè)主基本處于虧本賣(mài)房。

中南上悅城2019年首開(kāi)時(shí)，開(kāi)盤(pán)均價(jià)就達(dá)到了25600元/㎡。目前共計(jì)有4套房源成交，成交單價(jià)最低19975元/㎡，這么一算，業(yè)主每平米虧了近6000元/㎡！

從這幾個(gè)小區(qū)的成交價(jià)來(lái)看，青龍山板塊二手房市場(chǎng)持續(xù)低迷，不見(jiàn)上漲趨勢(shì)，招商名筑、朗詩(shī)玲瓏郡、深業(yè)青麓上居、云靖花園等暫無(wú)成交的樓盤(pán)，掛牌價(jià)與當(dāng)初的買(mǎi)入價(jià)基本持平。不少業(yè)主表示：掛高了也沒(méi)人要。

難逃一降 昔日熱盤(pán)賣(mài)出歷史最低價(jià)

除了剛需板塊的虧本式賣(mài)房，以改善著稱的江寧九龍湖板塊，終也難逃一降。

位于江寧九龍湖板塊的新城玖瓏湖二期，最新成交了一套戶型建面約95.68㎡的四室房源，成交總價(jià)260萬(wàn)，折合成交單價(jià)約2.7萬(wàn)/㎡。一下子跌到了小區(qū)歷史成交價(jià)的谷底。

相比2021年成交的同款戶型，成交總價(jià)398萬(wàn)，成交單價(jià)接近4.2萬(wàn)/㎡，可謂是跳水式降價(jià)。

目前小區(qū)掛牌均價(jià)37733元/㎡，88套房源出售，近90天成交5套，近30天內(nèi)帶看286次，“2.7萬(wàn)/㎡成交”雖為個(gè)例，但小區(qū)整體成交價(jià)對(duì)比高峰期，確實(shí)回落明顯。

位處同區(qū)域的昔日神盤(pán)萬(wàn)科金域藍(lán)灣也是賣(mài)出2.85萬(wàn)/㎡的歷史低價(jià)。相關(guān)中介表示：該套房源位于低樓層，滿五不唯一，房東又急用錢(qián)，就便宜賣(mài)了，這樣的價(jià)格純屬撿漏。

目前小區(qū)掛牌均價(jià)38241元/㎡，364套房源出售，近90天成交16套，近30天內(nèi)帶看767次，平均每天帶看25-26次。

從成交房源來(lái)看，萬(wàn)科金域藍(lán)灣建面約89㎡3室1廳、建面約117㎡3室2廳兩種戶型成交量較多，今年的成交單價(jià)在3.6-4.2萬(wàn)/㎡之間，較往年房?jī)r(jià)雖有所下降，但帶看量非常大。

九龍湖區(qū)域新房稀缺，二手房成交涵蓋了剛需和改善，受整體環(huán)境影響，業(yè)主掛牌價(jià)格預(yù)期都相對(duì)較低，報(bào)價(jià)較為合理，且存在一定的談判空間，可以說(shuō)，區(qū)域目前性價(jià)比較高。

江寧降價(jià)房源300套 ，二手房議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大

從7月二手房成交數(shù)據(jù)看，江寧雖然為僅次于江北的成交大區(qū)，但包括正方新城、祿口等板塊部分二手房都跌至6-7年前，當(dāng)初的如何滿腔熱血搶房，現(xiàn)在就如何揮淚賣(mài)房。

正方新城：銀城藍(lán)溪郡建面約87-88㎡的精裝房成交均價(jià)普遍在1.4萬(wàn)/㎡出頭，2020年時(shí)樓盤(pán)二手房?jī)r(jià)格曾經(jīng)賣(mài)到2.5-2.6萬(wàn)/㎡。短短3年時(shí)間，成交價(jià)直接腰斬。

祿口：翠屏城二手房6月最新成交一套97㎡三房單價(jià)只有7595元/㎡，相比2019年收官均價(jià)約1.2萬(wàn)/㎡來(lái)說(shuō)，真的是在含淚拋售。

從相關(guān)二手房網(wǎng)站看，江寧整個(gè)區(qū)降價(jià)房源更是達(dá)300多套。

而就全南京數(shù)據(jù)看，7月份二手房交易量繼續(xù)回落，當(dāng)月成交6827套，連續(xù)4個(gè)月出現(xiàn)下降行情。與此同時(shí)，買(mǎi)家的議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大，買(mǎi)方市場(chǎng)格局占據(jù)主流。

在價(jià)格方面，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，7月南京二手房成交均價(jià)為30116元/㎡，環(huán)比微跌0.5%，仍處于低位運(yùn)行。在議價(jià)空間上，7月南京二手房的成交議價(jià)空間達(dá)7.3%，環(huán)比再擴(kuò)大0.5%，連續(xù)4個(gè)月擴(kuò)大，達(dá)到近年來(lái)新高。

數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家南京研究院，單位：套、元/㎡

另一方面，統(tǒng)計(jì)顯示，7月南京二手房的新增掛牌量為6020套，環(huán)比再降4.1%，新增掛牌均價(jià)為32252元/㎡，環(huán)比也小幅下跌了0.7%。

寫(xiě)在最后：

都說(shuō)二手房是樓市行情變化的晴雨表，二手房市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)于研判后市起到非常重要的作用。總體來(lái)說(shuō)，目前的南京二手房已經(jīng)走入分化行情時(shí)代，以往單憑地段取勝的選盤(pán)法則已經(jīng)行不通，簡(jiǎn)而言之，有價(jià)值的二手房源必定是稀缺地段、落地配套，產(chǎn)品口碑缺一不可。

政策風(fēng)何時(shí)影響樓市預(yù)期帶動(dòng)二手房量?jī)r(jià)齊升，還是未知數(shù)。