借名買房協議需要公證嗎?

借名買房協議一般無法辦理公證。《公證法》規定，申請辦理公證的當事人應當向公證機構如實說明申請公證的事項的有關情況，提供真實、合法、充分的證明材料。提供的證明材料不充分的，公證機構可以要求補充。

借名買房權屬認定的考慮因素有什么?

1、合法情況下的房屋權屬認定

合法性是一切法律行為能夠產生法律效力的基本前提，因此，在沒有善意第三人參與的情況下，實際購房可以根據物權法第33條的規定，請求確認房屋所有權的歸屬。主要分以下兩種情況。

(1)不涉及第三方利益的情況

從不動產的登記制度而言，登記是物權的公示方法，它具備的僅僅是物權的正確推定效力，并不能真實體現物的歸屬情況。當實際購房人有足夠證據證明房屋歸其所有時，就不能根據登記來判斷所有權的歸屬，而應認定實際權利人為房屋所有者。

從法律物權與事實物權的關系而言，在不涉及第三人的利益時，從公平正義的角度看，應保護實際購房人的合法權益。從司法自治原則而言，實際購房人和登記購房人可以根據自由意志簽訂借名登記協議。這符合司法自治的原則，依照協議約定，實際購房人應為房屋的所有權人。

司法實踐中，應當從以下四個方面幾項認定，來確定真正權利人。

①涉訴房屋產權證登記為誰，由誰保管。

房屋產權證書是房屋產權的重要憑證，產權人一般不會隨意交給他人。出資方如有證據證明自己長期保管房屋產權證書，而借名方不能提供證據證明出資方持有的原始房屋產權證書具有非法性之時，可以初步考慮認定出資方就房屋享有的權屬。

②涉訴房屋的購房款及相關稅費由誰支付。

依據常理，自己購買房屋必定自己交付購房款及相關稅費。

③涉訴房屋由誰長期支配使用。

相關房屋由誰長期支配使用也是認定真實權利人的一個重要依據。出資方如能提供相關的水電費和取暖費等票據，證明了相關房屋一直由其居住，并進行了裝修，而借名方對此不能作合理解釋，可以作為認定出資人為房屋實際權屬人的因素之一。

④房屋出賣方的證明。

房屋買賣合同的簽訂雙方為買受人與出賣人，當初出賣方與何人訂立合同及收取何人交付的房款也是判斷真正權利人的依據之一。

出資方如能在以上四個方面提供充分證據，證據之間亦能互相得到印證，且形成完整的證據鏈條，在不涉及違法和損害第三人利益的情形下，法院可以認定相關房屋歸實際出資人所有。

(2)涉及第三方利益的情況

當被借名人把房屋登記到自己名下后，未經權利人許可，被借名人又將房屋賣給了不知情的第三人，此時便涉及到了善意取得的問題。根據我國《物權法》第106條的規定善意第三人支付了合理價款并辦理了房屋過戶手續，便取得了房屋的所有權。即使登記登記的情況并非真實，但只要第三人基于信任做出了交易行為，法律就應該保護。此時，原權利人可以要求登記購房人對其進行賠償。

2、非法情況下的房屋權屬認定

如果實際購房人與登記購房人的行為本身是違法行為，就應當認定其行為無效。規避法律的行為從外部表現看沒有違反法律，當規避了法律的強制性規定。規避法律的行為本身雖缺乏合法性的基礎，但并不能當然否認其效力，而應對其行為的目的、內容以及后果綜合分析，作出判斷。如果行為在目的、內容、后果上是違法的，就認定其行為違法。