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新華財經上海4月21日電 一錘定音！面對開發商逾期交房，購房者現在有了新權益！
近日，最高人民法院發布的一則《關于商品房消費者權利保護問題的批復》顯示，商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
最高人民法院同時明確，只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規定。在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。
據記者了解，此前，河南省高級人民法院向最高人民法院提交了《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》，并涉及到商品房已售逾期難交付引發的購房者權利保護問題。此次文件正是最高人民法院針對河南高級人民法院的相關問題做出的答復。
據悉，該批復文件已于2023年4月20日正式實施。
“此次規定是基于河南‘保交樓’事件做出的相關受償權的規定，對于各地解決商品房交付逾期問題具有積極指導意義。”易居研究院研究總監嚴躍進分析認為，從政策內容來看，對購房者的保護力度要大于建筑企業。“換句話說，在工程項目賠償和購房者房屋交付兩個層面，司法部門將優先保護購房者的權益。”
嚴躍進認為，此次政策對于各地2023年處理“保交樓”問題具有非常好的指導意義。過去對開發商、銀行、建筑商等方面的權益維護方面，相關部門把建筑商、工程商、設備商、材料商等排在首位。而現在面對購房者、退房者和建筑商等方面的權益優先問題，最高法明確表示應優先保護購房者和退房者的權益。
在北京金訴律師事務所創始合伙人律師戴金花看來，根據該批復，購房者的基本優先權將更好地得到保護，不再強調房屋的交付和占有使用，也不再強調合同繼續履行的基本優先權。根據該批復，無法交付房屋或者無實際房屋可交付的，可以行使合同的解除權，也享有購房款返還的優先受償權。
但嚴躍進提出，此類權益保護也存在一些潛在要求，比如說購房者本身需要全額交付購房款，而購房款如果是按揭貸款則不能出現斷供；退房者方面則需要認定房屋工程確實持續爛尾，且已不具備交付條件。購房者應對此類潛在條件有充分理解，以更好掌握政策尺度、維護自身合法權益。
編輯：高二山
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