“在投資和出售意愿均有所提升的環境下，預計今年的中國內地商業地產大宗交易額將同比增長。”2022年2月16日，世邦魏理仕發布的《2022年中國房地產市場展望》報告顯示，2022年中國經濟增速將逐步向常態回歸，而逆周期調控和結構轉型將共同為商業地產新周期注入活力。

“產業互聯網、生物醫藥、首店經濟、供應鏈物流成為新的市場熱點”，世邦魏理仕中國區研究部負責人謝晨預計，科技和金融仍將是2022年寫字樓的主力需求引擎，兩大行業在寫字樓租賃成交的貢獻占比將基本保持在2021年的水平，助推需求的子行業將有新的亮點出現。

在商業地產投資規模方面，2021年中國大宗物業投資市場迎來快速復蘇，總成交額達到2730億元，同比上漲33%。展望2022年，在投資和出售意愿均有所提升的環境下，預計中國內地商業地產大宗交易額將同比增長10%-15%，有望首次突破3000億元。

寫字樓市場已呈現強勁反彈

受惠于中國出色的疫情防控和領先于全球的經濟復蘇，2021年國內寫字樓市場呈現強勁的周期性反彈。18個主要城市的全年凈吸納量達到743萬平方米，創歷史新高。北京、上海、深圳三個一線城凈吸納量史上首次同時突破百萬平方米，科技行業活躍的杭州、成都、武漢領跑二線城市的需求。

謝晨表示，科技和金融仍將是2022年寫字樓的主力需求引擎，兩大行業在寫字樓租賃成交的貢獻占比將基本保持在2021年的水平。但助推需求的子行業將有新的亮點出現。

預計2022年全國寫字樓凈吸納量有望達到620萬平方米，雖較2021年的峰值回落17%，但顯著高于過去五年530萬平方米的平均水平。租金方面，一線城市租金表現繼續跑贏二線城市。北京將率先向業主市場轉變，滬深兩市將延續供需兩旺的格局，租金走勢平穩。而未來三年新增供應增速最高的廣州租金將小幅下跌。

零售物業市場受益于減稅和補貼帶動而持續結構性復蘇，運營經驗重視度和重要性提升。展望2022年，盡管疫情的不確定性依然存在，但更積極的財政政策和RCEP落地對進口消費的利好將支持國內消費市場穩步增長。中國零售市場預計溫和增長，購物中心主力業態需求穩定。

此外，2022年全國購物中心的新增供應量預計與2021年基本持平，總量約900萬平方米，首層租金將繼續小幅上漲，一線城市和華東二線城市有望引領漲幅。倉儲物流市場受到電商、第三方物流及政策支持推動，2022年全年凈吸納量有望連續第二年突破600萬平方米。

大宗物業投資快速復蘇

數據顯示2021年中國大宗物業投資市場迎來快速復蘇，總成交額達到2730億元，同比上漲33%。在投資和出售意愿均有所提升的環境下，預計2022年中國內地商業地產大宗交易額將同比增長10%-15%，有望首次突破3000億元。

2022年世邦魏理仕中國投資者意向調查顯示，投資意向創新高，59%的受訪者選擇在2022年“更積極投資”。境內外投資者的投資意向均進一步上漲。上海和北京在今年的調查中共同進入亞太區跨境投資目的地前五榜單，尤其是上海躍居次席。

與此同時，選擇“更積極出售”的受訪者占比同比上升10個百分點，達到51%，其中內資開發商出售意愿提升的比例達到60%。世邦魏理仕認為，面臨約3500億元債券到期及“三條紅線”的達標壓力，2022年內資房企將加快處置資產。

而隨著到期退出高峰期的到來，地產基金在今年調查中的出售意愿亦提高20個百分點。考慮到房地產基金在2017至2019年期間購置的資產大多位于上海和北京的優質地段，這將為投資者提供切入京滬這兩個快速復蘇的門戶城市優質資產的周期性機遇。

謝晨表示：“2021年，中國商業地產租賃需求迭創新高，大宗物業投資快速反彈。預計2022年中國GDP增速在5%左右，在基建與消費之外，制造業轉型升級將持續為中國經濟提供新動能。低碳轉型、產業鏈升級和國產替代等多重因素共同驅動下，生物醫藥、電子及通信設備、集成電路、新能源車等高技術制造業以及與消費升級相關的制造業將繼續高速增長。對投資者，我們建議繼續關注倉儲物流、研發園區、數據中心等新經濟領域的地產投資機會，同時擇機把握寫字樓和零售物業的周期性拐點。”（徐妍）