“整個行業(yè)從資本紅利向管理紅利轉(zhuǎn)變，必須刀刃向內(nèi)，先刮骨療傷、壯士斷腕。”建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森在媒體懇談會上對建業(yè)組織架構(gòu)調(diào)整做出了說明。

這一次，這家“河南地王”進(jìn)行了集團(tuán)縮編，將之前的五級職能管理調(diào)整為三級職能管理，撤銷原有業(yè)務(wù)集團(tuán)總部，五大總部合一。旗下三家上市公司同時宣布“換帥”。

面對行業(yè)寒冬，房企們已經(jīng)走到了“縮骨減肥”的階段。建業(yè)集團(tuán)是組織架構(gòu)調(diào)整幅度比較大的房企，但并非是唯一一家。此前，融創(chuàng)、世茂、中梁、祥生、中南、陽光城等20多家房企均對組織架構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，萬科、旭輝也表示今年將調(diào)整組織架構(gòu)。

這或許是史上房企最大規(guī)模的一次“瘦身”，基本以優(yōu)化總部職能、減少管理層級、裁撤合并區(qū)域公司為主要調(diào)整方向。

“這次大概裁掉了200多人，調(diào)整不是目的而是手段，配合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和業(yè)績目標(biāo)?，F(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入加速縮表出清階段，自總部到區(qū)域開源節(jié)流、精簡增效是必經(jīng)之路，通過整合要效益，通過管理要成本。”年前剛結(jié)束整合的華東某房企內(nèi)部人士向記者表示。

距離旭輝CEO林峰提出2022年房地產(chǎn)行業(yè)是冰與火共存的“青銅時代”不到1個月，萬科董事會主席郁亮對行業(yè)的判斷就一步跨進(jìn)了“黑鐵時代”。他說，2022年是萬科“破釜沉舟、背水一戰(zhàn)”的一年，也是一個新時代的開始。

第一太平戴維斯華北區(qū)估值及專業(yè)顧問服務(wù)部負(fù)責(zé)人、高級董事胡建明在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時認(rèn)為，曾經(jīng)的時代紅利、急速擴(kuò)張導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)罔顧行業(yè)本質(zhì)的意義，精簡是房企內(nèi)省過后回歸本質(zhì)，更加理性面對接下來的發(fā)展。調(diào)整的過程是痛苦的，但是好的開始。簡單來說就是房地產(chǎn)行業(yè)即將進(jìn)階，回歸本質(zhì)才能乘風(fēng)破浪。

精簡、合并，房企“大瘦身”

從“白銀時代”到“活下去”再到“黑鐵時代”，危機(jī)意識最強(qiáng)的萬科對行業(yè)的判斷一向謹(jǐn)慎。郁亮說，縮表出清就是一場生死之戰(zhàn)。要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。

去年圍繞全面加速“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”的轉(zhuǎn)型發(fā)展，萬科啟動了一系列組織和人事安排。同樣在2021年最后一天，碧桂園內(nèi)部發(fā)文將原有106個區(qū)域公司縮減至65個，這場醞釀幾個月的架構(gòu)調(diào)整堪稱“世紀(jì)大合并”。

“這是行業(yè)使然，也可以看成是頭部房企迎接行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展的主動求變信號。不管是拆分還是合并，目的就是從內(nèi)到外、從上至下提升管理效率，吃到管理紅利。”北京某房企營銷管理中心內(nèi)部人士表示。

2022年開年以來，房企對組織架構(gòu)的動態(tài)調(diào)整更是進(jìn)入密集階段，大家紛紛高調(diào)宣布“過冬”。

2月14日，祥生控股內(nèi)部發(fā)文落實升級集團(tuán)總部組織架構(gòu)，最為明顯的是“去中心化”，將原有的7大中心、3大直管部門及多個二級部門調(diào)整為董事辦、營銷管理、工程設(shè)計、成本采購、金融管理等9大部門，形成全新的7+2集團(tuán)職能條線管理模式。

“這一輪集團(tuán)組織架構(gòu)升級，主要根據(jù)部門職能情況提煉而來。管理人員也要參與到具體業(yè)務(wù)條線，‘既要上得了廳堂，又要下得了廚房’，使得總部與一線一同聽得到‘炮聲’，更好的形成合力，打勝仗。”祥生控股方面對中國房地產(chǎn)報記者表示。

中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，在這一輪調(diào)整中，唯獨融創(chuàng)選擇了“拆分”，將原來七大區(qū)域調(diào)整為九大區(qū)域，將原西南區(qū)域“一拆為二”變成成渝區(qū)域與云貴區(qū)域，把廣西劃歸到華南區(qū)域，另外新成立西北區(qū)域。

其余房企架構(gòu)調(diào)整中，精簡與合并成為了關(guān)鍵詞。2月15日，招商蛇口五大區(qū)域總經(jīng)理換防。2月11日，中駿將六大區(qū)域變?yōu)槲宕髤^(qū)域，海西區(qū)域合并華南區(qū)域。2月8日，中南置地將蘇皖區(qū)域和蘇滬區(qū)域合并為滬蘇區(qū)域，海西區(qū)域和兩廣區(qū)域合并為華南區(qū)域。中梁、萬達(dá)、世茂新進(jìn)行的架構(gòu)調(diào)整亦在開年逐漸落地。

伴隨房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)則和發(fā)展模式的改變，一眾房企選擇了“嚴(yán)陣以待”。胡葆森表示，目前對房企而言，最大的風(fēng)險及挑戰(zhàn)依舊是流動性問題。后續(xù)建業(yè)集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略遵循“少、小、好”原則。未來行業(yè)分化將進(jìn)一步加劇，在房地產(chǎn)微利時代，要靠管理取勝。

胡建明表示，這一輪房企組織架構(gòu)調(diào)整主要呈現(xiàn)從擴(kuò)張戰(zhàn)略轉(zhuǎn)向優(yōu)化，優(yōu)化管理流程和總部職能，提高管理效率，通過職能部門的合并強(qiáng)化總部職能這幾大特點。這說明房企正式進(jìn)入戰(zhàn)略調(diào)整期，通過積極“瘦身”調(diào)整組織架構(gòu)、加速銷售回款、放緩?fù)顿Y節(jié)奏、出售項目股權(quán)等方式，將以往管理粗放、薪酬優(yōu)厚示人的房地產(chǎn)行業(yè)，帶入精細(xì)化管理的周期。

拼內(nèi)功、拼管理，適應(yīng)“苦日子”

這輪架構(gòu)調(diào)整背后，有著內(nèi)因和外因的雙重影響，“拼內(nèi)功、拼管理”已成新一輪競爭點。

在林峰看來，地產(chǎn)行業(yè)如同鷹的中年，唯有徹底變革，才能獲得新生。組織要熵減，如同中年健身減肥，不是截肢，不是抽脂，而是實實在在通過持續(xù)運動，將脂肪轉(zhuǎn)變成肌肉，真正提升組織的新陳代謝能力。精簡公司數(shù)量，精簡上下層級，精簡部門，精簡專崗，真正打造一個“四簡”的高效組織。

“精簡”最直接的表現(xiàn)為保現(xiàn)金流、控成本、降債務(wù)、去杠桿。

標(biāo)普信評日前公布的一份報告顯示，116家樣本企業(yè)2022年國內(nèi)債券到期金額約為2300億元，其中3月和7月是相對到期高峰，行業(yè)仍面臨流動性壓力。據(jù)其統(tǒng)計，這116家樣本房企母公司層面貨幣資金，僅占合并口徑總計的16%左右。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水認(rèn)為，今年特別是上半年，由于市場沒有恢復(fù)，預(yù)期比較弱，金融機(jī)構(gòu)避險情緒依然較重，房企面臨銷售回款難、融資難等情況。組織架構(gòu)調(diào)整是房企適應(yīng)當(dāng)前市場環(huán)境的反應(yīng)，其本質(zhì)還是通過精細(xì)化管理降本增效。調(diào)整的效果如何，取決于調(diào)整的過程是否順暢，以及管理者和從業(yè)者思路的轉(zhuǎn)變。

他進(jìn)一步提到，房地產(chǎn)銷售增速放緩，導(dǎo)致企業(yè)人均效益持續(xù)下降。典型企業(yè)人均創(chuàng)利在2019年-2021年，分別下降5.9%、23.4%和42.6%。

“向管理要效益”是房企組織架構(gòu)調(diào)整的普遍共識。

祥生控股方面表示，公司總部取消原有中心平臺，管理人員全部下沉，讓管理進(jìn)一步扁平化，決策更高效，進(jìn)一步增強(qiáng)內(nèi)部協(xié)同力與團(tuán)隊作戰(zhàn)力，實現(xiàn)組織的彈性、靈活度提升，前后臺部門一盤棋建設(shè)，賦能公司發(fā)展。

前述某房企內(nèi)部人士做了個形象比喻：春節(jié)吃胖后要保持身材，要減減肥，既要讓人家感覺這是一個健康的人，而不是一個臃腫的人，更不能說是一個營養(yǎng)不良的人。步子邁大了，管理沒跟上，所以精細(xì)化管理、降本增效是眾多房企在行業(yè)變革中給出的安全“降落傘”。

但縮表出清并不意味著房企馬上能熬過冬天。

天風(fēng)證券在研報中表示，只有破除激進(jìn)的粗放模式，才能確立平穩(wěn)健康的發(fā)展觀。新周期的特點為波動減小、時間拉長、城市分化。從目前的政策表態(tài)來看，需求和供給端的支持力度加大，對“失速”的基本面進(jìn)行托底，但考慮到風(fēng)險事件的消化和購房信心的恢復(fù)需要時間，銷售的恢復(fù)較以往時間也要長一些，預(yù)計二季度企穩(wěn)。

“房地產(chǎn)市場正在進(jìn)行下行考驗，降規(guī)模的調(diào)整是必然趨勢，大開發(fā)商成為寡頭，小開發(fā)商逐漸消亡，去化出清，去繁為簡，這是今年房地產(chǎn)行業(yè)的特征。”胡建明說，從去年9月至今，有開發(fā)商變賣資產(chǎn)求重生，也有開發(fā)商趁樓市低迷努力圈地增儲，從原來擁有的“好日子”變?yōu)檫m應(yīng)“苦日子”實屬不易?？傊康禺a(chǎn)行業(yè)進(jìn)階需要遵循“回歸本質(zhì)、去繁為簡、優(yōu)化行業(yè)、持續(xù)改善、專注進(jìn)階”這五大原則，積極打造行業(yè)良性穩(wěn)健的長期發(fā)展環(huán)境。

正如林峰所言，2022年地產(chǎn)的變化將是劇烈的，但在大動蕩之后，仍會趨于新的穩(wěn)定。也如郁亮所說，要以“特別好”為標(biāo)準(zhǔn)要求自己，做專業(yè)高手、全能冠軍、長跑勝將。如果敢打、會打、愿意合伙打，我們就會贏，而且會贏得特別好。（苗野）