智通財經(jīng)APP獲悉，隨著境外債務重組方案于2025年底正式生效，歷經(jīng)三年化債攻堅的旭輝控股(00884)，最終成功實現(xiàn)“困境反轉(zhuǎn)”的關鍵跨越。

作為行業(yè)內(nèi)率先完成境內(nèi)外債務重組的民營房企之一，旭輝通過約430億元人民幣的債務削減規(guī)模及債權人的高度支持，不僅為自身筑牢“活下去”的堅實根基，也在當前房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整階段，為市場化、法治化風險處置提供了可參照的標桿實踐范本。在行業(yè)整體承壓背景下，此次重組的成功或標志著民營房企正從“風險出清”過渡至“價值重構(gòu)”的新階段。

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三年化債攻堅，改善資產(chǎn)負債表

旭輝的債務重組始于2022年11月，彼時房地產(chǎn)行業(yè)流動性持續(xù)承壓，多家民營房企陷入債務困境。面對境內(nèi)外合計超660億元的待重組的信用債務，旭輝并未選擇“躺平”，而是主動啟動了一場覆蓋境內(nèi)外的全面?zhèn)鶆罩亟M攻堅。

與多數(shù)企業(yè)側(cè)重于單一市場重組不同，旭輝的方案體現(xiàn)出“全面性”與“差異化”的特點。境外重組涉及本息約81億美元(約合567億元)，通過債轉(zhuǎn)股、削減本金等方式，實現(xiàn)約380億元債務削減，化債比例達67%；境內(nèi)公開市場債券重組規(guī)模約100.6億元，則通過現(xiàn)金回收、債轉(zhuǎn)股、以資抵債等組合安排，預計削減債務超過50億元。這種境內(nèi)外協(xié)同推進的重組方式，有助于化解民營房企信用債占比高、處置難度大的行業(yè)共性難題。

此次重組預計將對旭輝的財務結(jié)構(gòu)帶來顯著改善：公司有息負債總額有望從2025年6月末的842億元大幅降至500億元左右，成為負債規(guī)模最低的民營房企之一。此外，債務結(jié)構(gòu)將從“短期高息”向“長期低息”轉(zhuǎn)變，極大降低財務成本，實質(zhì)性緩解經(jīng)營壓力。整體資產(chǎn)負債狀況也將隨之改善，為后續(xù)與金融機構(gòu)溝通合作奠定堅實的基礎。

數(shù)據(jù)來源：公司業(yè)績及其他公開資料

重組方案的創(chuàng)新設計與靈活安排，是贏得債權人高度支持的關鍵所在。旭輝境外重組遵循“短端削債，中端轉(zhuǎn)股，長端保本降息”框架，提供五大類選項精準匹配不同債權人訴求；境內(nèi)部分則通過將現(xiàn)金兌付比例提升至20%、以資抵債抵償比例提高至40%等優(yōu)化措施，顯著提升了方案的整體接受度與可行性。

截至2025年6月30日，旭輝的歸母凈資產(chǎn)為64億元(約合70億港元)，是少數(shù)幾家在債務重組前歸母凈資產(chǎn)仍為正的民營房企。重組產(chǎn)生的債務削減部分，預計會以重組收益形式進一步增厚歸母凈資產(chǎn)。結(jié)合旭輝境外超300億元的化債規(guī)模測算，重組后該公司歸母凈資產(chǎn)有望實現(xiàn)顯著提升。當前公司市值不足20億港元，對應潛在市凈率不足0.1倍，估值顯著低估。歸母凈資產(chǎn)是公司未來發(fā)展的基礎，由此可見，旭輝未來估值修復空間巨大。

戰(zhàn)略路徑清晰，重塑可持續(xù)經(jīng)營能力

重組得以成功推進，關鍵在于旭輝始終將“保交付”視為經(jīng)營底線——2025年完成2.2萬套交付，2022年至今累計交付已超30萬套。這一扎實的交付成績，既體現(xiàn)了管理層將有限資源優(yōu)先用于項目完工的決心，也為其贏得了債權人信任。

債務重組的完成，為旭輝推進戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型掃清了主要障礙。公司早在重組期間就明確將向“低負債、輕資產(chǎn)、高質(zhì)量”模式轉(zhuǎn)型，并規(guī)劃了清晰的復蘇路徑。與多數(shù)經(jīng)歷重組的企業(yè)不同，旭輝進一步明確了重組后的三大核心業(yè)務方向：

首先，聚焦自營業(yè)務，集中資源布局核心城市優(yōu)質(zhì)地塊，以改善型住宅產(chǎn)品為主，通過提升產(chǎn)品與服務能力鞏固市場地位。憑借2022年以來超30萬套的交付經(jīng)驗，旭輝在保交付方面積累的品牌信譽，將成為開發(fā)業(yè)務復蘇的重要支撐。

其二，做強收租業(yè)務。目前旭輝投資物業(yè)租金收入保持穩(wěn)定增長，2025年上半年達7.86億元。通過提升運營效率、優(yōu)化租金水平，租金收入正成為旭輝穩(wěn)定的現(xiàn)金流來源，并逐步提高其在整體收入中的占比。此外，隨著信用修復與租金收益提升，企業(yè)也有望將部分存量開發(fā)貸款置換為期限更長、成本更低的經(jīng)營性物業(yè)貸款，進一步優(yōu)化債務結(jié)構(gòu)。

此外，探索資管業(yè)務。在房地產(chǎn)存量時代，像旭輝這樣具備全國化、全鏈條、全業(yè)態(tài)能力的綜合型開發(fā)企業(yè)較為稀缺。旭輝計劃依托自身深厚的開發(fā)與運營經(jīng)驗，以資產(chǎn)管理模式，在有持續(xù)改善型需求的二、三線城市審慎恢復投資。通過持有項目少數(shù)股權，并為資方提供資管服務，公司有望實現(xiàn)股權與資管的雙重回報，從而構(gòu)筑企業(yè)新的增長曲線。

這一“開發(fā)+運營+資管”的業(yè)務體系，既保留了房地產(chǎn)開發(fā)的核心能力，也順應了行業(yè)發(fā)展趨勢，為企業(yè)重構(gòu)長期造血機制、實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展提供了多元支撐。值得關注的是，在過去三年的經(jīng)營困難期，旭輝依然保持了經(jīng)營活動現(xiàn)金流凈額為正值，這表明即使在行業(yè)深度調(diào)整階段，企業(yè)仍維持了經(jīng)營層面的穩(wěn)定。可以預見，隨著重組完成、資本結(jié)構(gòu)優(yōu)化及融資性支出壓力減輕，公司現(xiàn)金流狀況有望進一步改善。

結(jié)語：活下來，方能角逐行業(yè)下半場

走過最艱難時刻的旭輝，如今已站在新一輪發(fā)展的起點。當前房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整尚未結(jié)束，但發(fā)展邏輯已發(fā)生深刻變化。以往依賴高杠桿、高周轉(zhuǎn)的模式已經(jīng)終結(jié)，未來的行業(yè)競爭將更側(cè)重于低負債、強運營與可持續(xù)發(fā)展能力。

旭輝的實踐為行業(yè)提供了一份可參照的樣本：在困境中堅守交付底線、保持團隊穩(wěn)定、以市場化與法治化方式積極化解債務，是民營房企穿越周期的可行路徑。

隨著“問題房企”標簽的逐漸褪去，旭輝正以戰(zhàn)略更清晰、經(jīng)營更穩(wěn)健、復蘇基礎更堅實的姿態(tài)，重新回歸行業(yè)競爭的主場。它的下一步，不僅關乎自身發(fā)展，也將為探索中國民營房企的高質(zhì)量發(fā)展路徑，提供具有實踐意義的參考。