距離“十一“長假還有2天，地產人的朋友圈因為一條政策的發布再次活躍起來。

9月29日晚間，央行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策。符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

不長的通知如果進一步拆解，核心信息點其實就兩個：首套住房貸款利率下調，以及符合條件的城市。前者可以被歸納為今年以來各地此起彼伏的樓市“松綁“政策的一種，但后者則解釋了匹配這個政策的門檻——2022年6-8月間新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市。

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這份通知選擇在十一前夕公布，正在試圖給傳統的“金九銀十”增添幾分成色。符合條件的城市地產人“喜大普奔“，仿佛看到了本城市市場迅速復蘇的靈丹妙藥。畢竟當下的市場反饋還不能讓他們度過一個歡快的長假。

以符合此次下調利率標準的武漢為例。今年8月，武漢住宅均價16462元/平方米，環比下降2%，同比下降3%。1-8月,武漢新建商品房網簽銷售104772套，網簽銷售面積1166.41萬平方米，同比減少近1/3。

另一個二線城市天津的樓市也不樂觀。在6月天津樓市出現短暫反彈后，7-8月再度表現出降溫姿態。據媒體統計，今年1-8月天津共開盤60個項目，開盤項目平均去化率約為29.5%，較去年同期下降22.6%，樓市去化壓力頗巨。

上述兩個城市并非個例，從全國層面來看，9月16日，國家統計局公布1-8月份全國房地產開發和銷售情況。1-8月，全國房地產開發投資同比下降7.4%，住宅施工面積下降4.8%，房屋新開工面積下降37.2%，房屋竣工面積下降21.1%。

挺市舉措刻不容緩，反彈之勢還有些躲躲閃閃。就在首套房利率政策發布的同一晚，北京備受關注的樓盤望京樾開盤，官宣成交51億元；同一時間，電建與首鋼合作的華曦府開盤，官宣售罄。兩盤火熱給了人們一種錯覺——市場又回來了。

但是當我們將目光拉長至前一周，也就是北京第三輪土拍結束的那一天。本輪土拍與前兩輪收金規模基本持平（首輪480億元；第二輪499.6億元），平均溢價率6.06%，較第二輪上漲0.71個百分點，土拍還是不冷不熱。

到底是一葉落而知天下秋，還是盲人摸象難識大局？至少以當下市場的復雜程度來看，尚難一一篇文章、一次調查、一段視頻講透中國房地產市場的冷暖。

據此，深度樓市一線觀察，鳳凰網房產推出十一特別策劃“十一樓市觀察“，記錄行業變革之下的市場真相。此次“觀察”將覆蓋北京、廣州、深圳、杭州、南京、武漢等20座城市，實探2022的“金九銀十”成色幾何。