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21世紀經濟報道記者張敏、實習生胡暄悅 北京報道

世邦魏理仕近日發布《北京寫字樓租戶普查2022》報告，收集整理了北京138棟甲級寫字樓里的超2000個租戶數據，并與2019年進行對比。報告顯示，過去三年，非銀行金融和科技互聯網兩大領域的創新發展是北京辦公需求的“雙引擎”，金融業和TMT合計租賃面積占比提升4.2個百分點，至50.8%。

從2022年租賃成交看，金融業中的證券、基金，TMT中的軟件開發、人工智能、大數據等賽道保持活躍，而高精尖制造業、升級型傳統制造業、醫藥及生命科學等產業類租戶則逆勢布局。

世邦魏理仕認為，硬科技、實體產業等需求活躍的態勢將延續到明年。未來，北京在全國科技創新中心定位，以及新一代信息技術和醫藥健康“雙發動機”產業戰略的引導下，行業分布將向多元化發展。

從租戶構成來看，中資租戶逐步成為北京甲級寫字樓租賃需求的中流砥柱，在金融街、東二環、奧體和各新興商務區占有絕對優勢。這類租戶以金融、TMT、專業服務等行業為主。

同期，外資租戶權重雖有所下降，但在北京甲級寫字樓的總租賃面積并未減少，且多借助過去三年市場的機會窗口，積極實施擴租和升級搬遷等計劃。入駐高品質寫字樓后，外資企業也通常表現出更高的穩定性。

世邦魏理仕指出，未來，搬遷升級至更高品質的寫字樓將成為越來越多中資和外資企業的共同訴求。預計在2022年短暫休整后，北京甲級寫字樓新增供應將在2023年迎來小高峰，市場也有望繼2021年后再現租賃窗口期。

世邦魏理仕還表示，北京寫字樓租賃市場的頭部優勢已經形成，過去三年間，租賃面積達1萬平方米及以上的甲級寫字樓租戶數量從48個上升至79個，總租賃面積占比從22%上升至30%。

2022年頭部租戶布局趨緩之下，品質要求更高、選擇范圍更廣、決策流程更短的腰部租戶已經成為市場的中堅力量，預計明年將進一步貢獻穩健而有力的需求。

在區域分布上，世邦魏理仕認為，北京甲級寫字樓市場逐步呈現出“多中心”的特點。2019年-2022年，CBD、麗澤和望京的甲級寫字樓三年凈新增租賃面積位居前三，望京和奧體則成為租戶替換率最高的商務區。該機構預計，明年中關村、東二環、麗澤等新增供應集中的商務區將對租戶需求起到引流的作用，市場有望再現“多點開花”的局面。